弁護士法人Legal Homeは、大阪の豊中に拠点を置き、法律問題にお悩みの方のお力になれるように日々尽力しております。おひとりでは解決しづらい問題も、経験豊富な弁護士がそばにいることで解決に向けて前進できるようになります。このブログでは、クライアント様から頻繁に寄せられるご相談や、お役立ていただける情報をわかりやすくお届けしてまいります。不動産を含む遺産の相続は、相続人間での意見の相違が生じやすい複雑な問題です。遺産分割を円満に進めるためには、事前の準備と相続人間のコミュニケーションが鍵となります。このブログでは、相続財産に不動産

Point1 不動産の価値を数値化し今の価値を知る

がある人が考えるべき対策を2つの重要なポイントに焦点を当ててご紹介します。

不動産の数値分析は、遺産分割の際の重要な判断材料となります。ここでは、相続税評価額と時価の違い、および相続税評価額における資産価値（ROA分析）に焦点を当てます。不動産の数値分析は、遺産分割を公平に行うための有力なツールです。相続税評価額と時価の差異を理解し、適切な専門家に相談することで、適正な遺産分割が可能になります。

相続税評価額と時価の乖離

不動産の価値を表す指標には様々なものがありますが、相続時に重視されるのは相続税評価額と時価です。相続税評価額は税金計算のための価格、時価は実際の市場価格を意味します。これらの価格は通常、以下のような割合で異なります。
戸建て：40～50％
低層マンション：30～40％
高層マンション：20～30％
しかし、実際の時価を見極めるのは難しく、不動産の種類によって評価方法が異なります（例：成約事例、収益還元法など）。特に、市場価値が付かない不動産の場合は、査定結果がマイナスとなることもあります。

相続税評価額に占める資産価値（ROA分析）

不動産分割の判断基準として、相続税評価額に基づく資産価値を提示することがあります。この分析は、不動産の経済的価値を評価する上で有効な指標となります。

査定の実施

遺産分割の目的で時価を知りたい場合、多くの不動産会社では最終的に販売や賃貸の依頼を期待しているため、営業活動が伴うことがあります。そのため、営業を受けたくない場合は、不動産鑑定士や不動産相続コンサルティングを提供する会社への相談がよいでしょう。

Point2 相続人全員の意見を聞いておく

遺産分割を巡る相続では、相続人一人ひとりの意向を把握することが極めて重要です。初めに全員で「平等に分ける」という一般的な方法に引き寄せられがちですが、相続人の資産背景や個々の希望により、必ずしも平等な分割が最善とは限りません。相続人の希望を聞かずに策定された分割案は、最終的には当事者の意向に合わない可能性が高く、努力が無駄に終わる恐れがあります。そこで、個々のヒアリングを通じて、相続人の詳細な意向や特定の資産への関心を明らかにすることができます。例えば、自宅継承やお墓の管理を望む相続人には多くの遺産を、その他の相続人には残りを平等に分配する、といった具体的な希望が明らかになることがあります。

「個々の意見を平等に聞くために」専門家を交えた話し合いが必要です

個々の意見を平等に聞くことの重要性は、相続人が一堂に会する場では、意見の対立や本音の共有が難しいという実情にあります。専門家が相続人と個別に会い、遺産分割案に関する意見を聞くことで、相続人間の直接的な衝突を避け、よりスムーズな合意形成を目指します。これにより、各人の考えや希望を尊重しつつ、遺産分割の「妥協点」を見つけやすくなるというメリットがあります。

不動産の相続は複雑な手続きを含むため、まずは専門家にご相談をおすすめします

最後までお読みいただきありがとうございます。不動産を含む遺産分割では、事前の準備と相続人間のコミュニケーションが成功のカギとなります。専門家としては、不動産の現状分析から個別ヒアリングに至るまで、客観的かつ綿密なサポートを提供し、相続人全員が納得のいく遺産分割案の策定を目指すことが求められます。

弁護士法人Legal HOMEは遺産相続に関する豊富な経験と実績を活かして日々多くの相続トラブルに尽力してまいりました。相続に関するお悩みは、ひとりで抱えず、まずは無料の相談サービスをご活用ください。専門家が迅速かつ適切にお手伝いをさせていただきます。