弁護士法人Legal Homeは、大阪の豊中に拠点を置き、法律問題にお悩みの方のお力になれるように日々尽力しております。おひとりでは解決しづらい問題も、経験豊富な弁護士がそばにいることで解決に向けて前進できるようになります。このブログでは、クライアント様から頻繁に寄せられるご相談や、お役立ていただける情報をわかりやすくお届けしてまいります。不動産の相続は多くのご家族にとって重要な問題です。遺産相続の中で、「1円単位で分割できない財産」、例えば不動産、株式、動産などが含まれる場合には、現物分割、代償分割、換価分割、そして共有の4つ方法があります。これは一見名前の通りで単純に思えるものの、実際にはさまざまな注意点と考慮すべき要素があります。このブログでは、現物分割の概要、適用できないケース、メリットとデメリット、そして現物分割を検討する際の重要ポイントについて詳しくご紹介します。

現物分割とは？

現物分割とは、文字通り共有物（この場合は不動産）を物理的に分割し、それぞれの共有者が独立した所有権を持つことになる分割方法です。不動産が対象の場合、特に細かい土地への分筆や建物の一部をどのように扱うかが議論の中心になります。

現物分割が原則的に適用できないケース

物理的に分けることが不可能

一戸建て住宅や特定の建物では、物理的に分割することが現実的ではありません。

共有物の価値が減少する

土地を細分化することで、全体としての不動産価値が下がる可能性がある場合です。都市部での最低敷地面積規制のような法的制約がこれに当たります。

現物分割のメリット・デメリット

不動産の遺産分割に際し、現物分割は一つの選択肢として考えられます。この選択がもたらすメリットとデメリットは、土地の広さや形状、そして立地条件によって大きく異なります。法律的に煩雑な手続きもありますので、専門家にご相談されることをおすすめします。

現物分割のメリット

現物分割により、共有不動産が各共有者の単独所有物となれば、その土地は自由に利用や管理が可能になります。これにより、共有者間での合意形成の必要性がなくなり、土地を自由に活用することができるようになります。例えば、賃貸用のアパートを建設したり、自宅を建築したり、不動産業者への売却など、計画した土地活用を実現できる自由度が最大のメリットです。

現物分割のデメリット

広大な土地を現物分割する場合、不動産価値を維持しながら自由な建設や開発が可能です。ただし、都市部をはじめとする多くの場所では、共有不動産の現物分割が難しく、特に狭い土地を分割することによって、さらに小さな土地が生じ、評価額が低下するリスクがあります。
土地の形状によっては、現物分割後に道路への接道がない土地が出現したり、建築に必要な法的基準（建ぺい率や容積率）を満たさない土地が生じたりすることもあります。これらの状況は、土地を単独所有できても、実際には活用が難しいという非現実的な結果につながります。

現物分割を検討する際の気をつけていただきたい3つのポイント

・現物分割が物理的に可能かつ、法的に許可されているかを確認しましょう。
・分割による市場価値の変動を事前に評価し、分割が経済的に合理的であるかを検討しましょう。
・弁護士や土地家屋調査士など、不動産に関する専門家の意見を参照することで、未然にトラブルを防ぐことができます。

不動産の相続は複雑な手続きを含むため、まずは専門家にご相談をおすすめします

最後までお読みいただきありがとうございます。不動産相続には、現物分割、代償分割、換価分割、共有名義という4つの主な方法があります。現物分割は共有不動産の解消における有効な手段の一つですが、その適用にはメリットやデメリットがあります。共有者間の合意形成はもちろんのこと、分割後の土地の有効活用を見据えた慎重な計画が必要です。市場価値の評価、法的要件の確認、専門家の意見を取り入れることで、現物分割はよりスムーズに、そして有益に進行するでしょう。

弁護士法人Legal HOMEは遺産相続に関する豊富な経験と実績を活かして日々多くの相続トラブルに尽力してまいりました。相続に関するお悩みは、ひとりで抱えず、まずは無料の相談サービスをご活用ください。専門家が迅速かつ適切にお手伝いをさせていただきます。